万科，最新研判：房价位置已相对合理！

8月30日晚间(jiān)，万科披露半年度(dù)业绩。财报披露一系(xì)列积极变化：上(shàng)半(bàn)年公司(sī)实现营(yíng)业收入1427.8亿元，销售保持行业第一梯队万科，最新研判：房价位置已相对合理！，销售回款率超(chāo)100%；二季度的经营(yíng)性(xìng)净现金流由负转正，且年内已无境外公开债；此外，万科实现多赛道REITs突(tū)破，商业REIT完(wán)成上市(shì)。

万(wàn)科方(fāng)面高管在业绩(jì)会上表示，下半年(nián)公司到期的公开市(shì)场信(xìn)用债目前仅余20亿元境内债券待(dài)还，公司将确(què)保公开债(zhài)如期顺利偿还。

万科董(dǒng)事会主席郁亮在会上表(biǎo)示(shì)，“房价水平经(jīng)过(guò)了三年调整，已(yǐ)经回落到一个相对比较合理的位置。政策对多样化住(zhù)房需求的支持力度也在持续(xù)增(zēng)加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为(wèi)新发展(zhǎn)阶段的到来提供土(tǔ)壤。”

值得(dé)注意的(de)是，房(fáng)地产板块今(jīn)日全线(xiàn)大涨，万科A收盘大涨超8%，万(wàn)科(kē)企业涨近10%。

债(zhài)务：保障安全兑付

在会(huì)上，“保兑付”成为舆论最为关注的事(shì)项。

财报显(xiǎn)示(shì)，万科第二季度的(de)经营性净现金流已由负转正，实现 42亿元正向(xiàng)现金流。在上半年，万科完(wán)成73亿元的境内公开债(zhài)券和折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付，年内尚有9月到期(qī)的20亿元境内公开债券待兑付。

资产负债(zhài)表(biǎo)显示，截(jié)至2024年(nián)上半年(nián)底，万科持有货币资金924.0亿元；有息负债合计3312.7亿元，占总资产(chǎn)的比例为 23.3%，其中一年内(nèi)到期的有息负债 1019.5 亿元。

万科财务负责人(rén)韩慧华表示，在经营端，公司在业务瘦身健体上取得了积极(jí)进展，三项工作合计回款1370亿元左右：

一是积极销售，销售金额保(bǎo)持在行业第一阵营，并在28个城市(shì)排名数一数二。公司(sī)二季度以来的月均销售额保持在200亿(yì)以上(shàng)，同时持续保持领先的回款效率，回款率超100%。

二是积(jī)极推进(jìn)大宗交易和资源盘活，上(shàng)半年已经(jīng)实(shí)现的回(huí)款(kuǎn)超过百亿。财报显示，前7月，万科共(gòng)实(shí)现大(dà)宗交易签约(yuē)金额204亿元，资产类(lèi)型覆盖商业、酒(jiǔ)店、办公、长(zhǎng)租公寓等业态。

三是全(quán)力落实聚焦主业的要求，逐步退出非(fēi)主业业务和投资。

“在融资端，万科得到各方(fāng)大力支持，融资(zī)渠道(dào)保持畅通。”韩慧华强调。上半(bàn)年(nián)，万科实现新增融资、再(zài)融资(zī)612亿元，平均(jūn)融资(zī)成本3.66%，融资渠道保持稳(wěn)定。融资模式转型取得了较大进展。白名单方面(miàn)，按照“应报尽报”原则积极申请，5月获得招(zhāo)商银行牵头的200亿元银团贷款，这也是近年来房(fáng)地(dì)产单(dān)笔金额较大的一笔贷(dài)款。

展望下半年的资金状况和偿债安排，韩(hán)慧华介(jiè)绍，下半年待万科，最新研判：房价位置已相对合理！交(jiāo)付房源(yuán)近10万(wàn)套，交付(fù)量同比下降40%，到(dào)期的公开市场信用债目前仅余20亿境内债(zhài)券待还。“除了经营(yíng)端创造现金流之外(wài)，万科会尽可(kě)能(néng)稳定银行存量融资(zī)规(guī)模，积极转换融资模(mó)式，同时继(jì)续争(zhēng)取银团贷款、经营性物业贷(dài)等机(jī)会，提供增量流动(dòng)性，以(yǐ)此保障债务的安(ān)全兑付。”韩慧华说道。

开发：房价位置已相(xiāng)对(duì)合理

针对主(zhǔ)业开发业务(wù)，郁亮再度发声称，中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规(guī)模仍(réng)然巨大。“房价水平经过了三年调整，已经回落到一个相对比较合理(lǐ)的位置。新房产品的性价比有比(bǐ)较大的提升。”郁亮呼吁道。

郁亮认(rèn)为，当下新房产(chǎn)品(pǐn)力、服务力比之前有了非常大的提升，如今行业的产品迭代速度已经加快(kuài)到3、4个月就要更新一代(dài)。开发商卷产品、卷服务(wù)，对(duì)消费者(zhě)来说是件好事情。同时，房价水平经过了三年调整，已(yǐ)经回落到一个相对比较合理的位置，新房产品的性价比有比较大的提升(shēng)。

万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示，从客(kè)户层面看，购房者更加细分和理性，价格实惠(huì)、所见即(jí)所得是客户愿意考虑和成交的首要(yào)因素。即使是在非热点城市，又好又实(shí)惠的产品依然能保持热销。今后的投资也会向城市中有真实改善需求的板块和片区进一步集(jí)中。

郁亮重申，在供给端(duān)，新房的供给量相对是不足的。今年住宅(zhái)新开工面积到目前同比再下降24%，按这个趋势(shì)全年(nián)预计5亿平米左右，即使是(shì)和一些(xiē)城镇化(huà)已经完全成熟的国家(jiā)比较，目前的供(gōng)给水平也(yě)是偏低的。“供求关系(xì)的(de)改善，为市场走出低谷、重拾向上动力提供了(le)条件。”郁亮说(shuō)道。

不过，在新房市场持续调整(zhěng)的大背景下(xià)，万科(kē)上半年(nián)归母净利润(rùn)为亏(kuī)损98.5亿元。公(gōng)司将业绩亏损归(guī)为(wèi)四点原因：开发业务(wù)结算(suàn)规模和毛利率下滑(huá)，计提减值，部分(fēn)非(fēi)主(zhǔ)业(yè)财务投资出现亏损。同时，为更快(kuài)回笼资金，万(wàn)科(kē)对(duì)资产交易和股权处(chù)置都采取了更加坚决的行动，部(bù)分(fēn)交(jiāo)易价格低于账面值。

就此，韩慧华回应称，万科表示将主要从两方面(miàn)入手稳定开发业务的毛利率水(shuǐ)平：一是存量资源的(de)提效增效。其二(èr)是保持住万科，最新研判：房价位置已相对合理！当前(qián)新项目的投后兑现水平。

韩慧华(huá)表示，公司在2022年(nián)之后主动投的52个(gè)项目，平均开盘周期为(wèi)5.7个月，较(jiào)之前缩短4.1个月，现金流回(huí)正周期12个月左右，销售毛利率平均在18%左右。到今年年底(dǐ)，这批货值预计(jì)将去化80%。她预计，随着这部分(fēn)“热水”资源逐渐步(bù)入(rù)结算期，会对万科的业绩起到一定(dìng)补充作用。

降本增效：更加严格落实(shí)

展望下(xià)半年，万(wàn)科表示(shì)将继续坚定落实“一(yī)揽(lǎn)子”方案，围绕“保交房，保兑付，转(zhuǎn)型高质量发展”三大主线开展工作，聚焦主赛道，推动企业尽快重回健康发展(zhǎn)轨道。

其中，“保(bǎo)交房，保兑付”的标准明(míng)确，公(gōng)司(sī)预计全年交付18.8万套，并(bìng)确保公开债如期顺利偿还。

转型(xíng)高质量发(fā)展仍将继续，聚焦(jiāo)主(zhǔ)业，坚持综合住区开发、物业服务和(hé)租赁住宅三大核心业务，积极(jí)推进非主业投资退(tuì)出，清(qīng)理和转让非主业的财务投资。其(qí)中，开发业务的关键词(cí)是强销售(shòu)与保交付，积极推(tuī)动销售回款，以现金流安全为核心开展各(gè)项工作，强化(huà)产品(pǐn)、代建、现(xiàn)房销售能力优势。同时，持续开展资产(chǎn)交易和(hé)REITs发行工(gōng)作，积极回收资金(jīn)。

万科首(shǒu)席运营(yíng)官刘肖表示，截至7月底，万(wàn)科大宗交易累计签约200亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓(yù)等31个项目，能够完成“一揽子方案”中2024年度资产交易目标。未来4个(gè)月，万科大宗(zōng)交易工作，将按(àn)照既(jì)定路线继续前行，当前有19个(gè)项目在谈判过程中。万科后续资(zī)产(chǎn)交易工作的重心是资产经营质量提升(shēng)。

同时，万科董事会秘书朱旭表示，为了应对当(dāng)前严峻的经营挑战，适应行业发展新模式，下半年公司还将更加严格地落实瘦身健体和降本增效措施。

据介绍，万科下半年的降本增效(xiào)主要集中在两点：

第(dì)一，更新(xīn)组织机制，强(qiáng)化瘦身(shēn)健体。基于一盘棋集中建设头部力量和能力(lì)，根据实际需求差异(yì)化设定组织架构；减少组织层级，缩短决策链条(tiáo)，提高(gāo)决策效率(lǜ)和质量；强化奋斗文化，加强干部的考核与汰换，激活组织新动能；完善公司治理，加强内控，防范重大风险。

第(dì)二，全力推进降本增效，实(shí)现2024年(nián)年度管(guǎn)理费用同比再降15%。一(yī)方面开展全用工盘点检视，基于业务(wù)瘦身、组织精简(jiǎn)，明确提出组织规划调整目标，推(tuī)动组织提(tí)效。另一(yī)方面压降(jiàng)费用支出，详细梳理(lǐ)费用科目，降低行政支出等标准，确(què)保实现降本增效。

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