上海最大居 民小区公告：炒掉物业！广州有小区炒掉物业后，年入500万元

最近几天，沪(hù)上(shàng)最(zuì)大的小区上海康城要换物(wù)业的事情引发关注。

上海康城。图片来源(yuán)：澎湃新闻

8月26日，上海康城第五届业主委员会在(zài)微信公众号上发布了一则《关于(yú)上海市闵(mǐn)行(xíng)区上海康(kāng)城小区2024年(nián)第二次(cì)业主大会结果的公告》。公告称(chēng)，上海康城小区2024年第(dì)二次业主大会(huì)于8月25日下午召开，经(jīng)小区业主投票表决，决定不再续聘在管物(wù)业(yè)服务企业（深(shēn)圳碧桂(guì)园盛(shèng)孚物(wù)业服务(wù)有限公司上海分公司）。公告披露，此次投票表决的总投票权数12152票，总发放票数12152票，反馈票(piào)数8495票。同意不续聘票占专有部分(fēn)业主总人数比例近76.94%，同意不续
聘票占专有部分建筑总面积比例77.07%。

8月30日晚间，据澎湃新闻从上海市闵行区莘庄镇相关部门了解到，上海康城召开业主大会更换物业一(yī)事情况(kuàng)属实。一位莘庄镇相关人士(shì)表示，不论是小区居民续聘物业还是重新选(xuǎn)聘(pìn)物业，政府管理部门都会本着公开公平公正的原则(zé)，充分听取和(hé)尊(zūn)重广大业主的意见。

从201上海最大居民小区公告：炒掉物业！广州有小区炒掉物业后，年入500万元3年进驻 上海康城小区以来，碧桂园物业已经在上海(hǎi)康城小区服务了超过10年时间。今年4月，上海康城第五届业主委员会发布《关于上海康城物业(yè)服务质量问题的沟通整改函》。

其(qí)中提到，为维护小区广大(dà)业主的权益，上海(hǎi)康城第五届业主委员向深(shēn)圳碧桂园盛孚物业服务有限(xiàn)公司上海分公司发出关于(yú)上海(hǎi)康城物业服(fú)务质量问题的(de)沟通整改函。根据整改函(hán)，康城业主对(duì)物业公(gōng)司服务(wù)质量的不满主要涉及工程维修问题、保洁问题、保安问题、绿化问题、客服问题、维保维(wéi)修费用问题等(děng)方面。

澎湃新闻记者从(cóng)闵行区莘庄镇了(le)解到，接下来，上海康城将会(huì)面对旧物业撤离、新物业选聘的工作，当务之(zhī)急是先要明确新物业(yè)公司的选聘(pìn)方案，确保平稳过渡。

“从8月28日开始(shǐ)，上(shàng)海康城已经连续召开(kāi)了5场物业选聘事项的意见听取会，参(cān)与对(duì)象包括两委班子成员、党组织、支部委员、党员(yuán)、楼组长(zhǎng)、社区合伙人等，正在征询(xún)业委会、居民和职能部门的意见，具体需要 多少(shǎo)居民同
意才能生效，选聘方(fāng)案也要进行表决。”莘庄镇(zhèn)相(xiāng)关人士告诉澎湃新闻。

谈(tán)及新(xīn)的(de)物业公司选聘，上海康城社区党委(wěi)专职副书记(jì)、康城社区委员会专(zhuān)职副主任张军萍在接受澎湃新(xīn)闻记者采访时表示，由于每个小区的情况不同、业主(zhǔ)要(yào)求不同，物业公司选(xuǎn)聘方(fāng)案需要建立在充分听(tīng)取每位业主对(duì)物业下(xià)一步的服 务(wù)标准、服务条件(jiàn)、服务价 格的意见，在(zài)此基础上不断(duàn)完善，制定出质价相符、量身定制的物(wù)业选聘方案。在这方面，社区党委或者房管部门在程序上给(gěi)予指引，具体(tǐ)还是由业委会(huì)依法依规进行整体推进(jìn)，最后通过业主大会表决，再进入下(xià)一步工 作。

莘庄镇方(fāng)面(miàn)同时透露，在新(xīn)的(de)物业公司(sī)选聘完成之前的这段(duàn)过渡期，现有物业公司(sī)仍将会按照既(jì)定标准和物业
服务价格，为上海(hǎi)康城提供各项(xiàng)物业服务(wù)，“目前。老物业的态度还是(shì)不想放弃康城。”

据澎湃新闻(wén)此前报道，上海康城是沪上最大的单(dān)体开放(fàng)式(shì)社区，位于(yú)闵行区莘庄(zhuāng)镇西片，占地面积1平方公里，规(guī)划建筑面积207.73万平方米，286栋高层(céng)住宅(zhái)，规划户数12500户，实际居住人口约3.6万人。

有网友评论称：

“我们小(xiǎo)区也(yě)想换，康城的物业(yè)问题，我们(men)同样有，而且我们物业 就(jiù)是几个老年人组成的(de)草台班子，混日子的。”

“炒掉了，物业(yè)费不涨，有新公(gōng)司接(jiē)盘吗？服(fú)务质量会提(tí)升(shēng)吗(ma)？……后续关注
”

“买一样商品如果不满意可以退款退货，同(tóng)样的道理，物业不提供应有的服务(wù)业主也有权利说不。这(zhè)样才能促使物业行业良性发展，而(ér)不(bù)是现在这样大多数物业都只知(zhī)收钱不干活不服务。”

“现(xiàn)在都是不提(tí)高物业费，物(wù)业(yè)就摆烂！更大的问题(tí)是很多小(xiǎo)区没有业委会，有的对物业监督不到位(wèi)！”

值(zhí)得注意的是(shì)，据《三联(lián)生(shēng)活周刊》此前报道，2024年3月，广州的祈乐苑小区已实现(xiàn)自我管理10年(nián)。

祈乐苑小(xiǎo)区位于海珠区西段，一(yī)街
之隔便是(shì)中山大学，是周边一个大型小区(qū)。26个楼栋(dòng)里居住着(zhe)1400多户居民。一个如此体量的小区，是靠什么(me)实现(xiàn)业主自我管(guǎn)理的？细究这个(gè)问题时，人们还发现了祈乐苑小区另(lìng)一个难得之处(chù)——自我管理十年
来，小区(qū)只涨(zhǎng)过了一次物业费。而(ér)哪怕(pà)是那一次大幅提价50%以(yǐ)后(hòu)，小区的物业费依(yī)然是低廉的楼梯房1.2元/平方米(mǐ)、电梯房1.5元/平方米。

冼敏强(qiáng)是(shì)祈(qí)乐苑(yuàn)小
区的业主，平日的主(zhǔ)要(yào)身份是一名热衷(zhōng)志愿者服务的企业家(jiā)。从小区业委会成立之际，他就(jiù)全程(chéng)参与了业主自我管(guǎn)理的全过程，后来(lái)又连续(xù)担任小区业委会主任。他讲述称：物业管理的最(zuì)大支出是人力成本。我做企业最多的时候(hòu)管过几百号人(rén)，知道好的管理关键在(zài)于提(tí)高人的积极性和稳定，所以业委(wěi)会接管后，就在人力资(zī)源管理下了很多(duō)功夫。我们给保洁员、保安的工(gōng)资待遇和福利都是业内比较高的，给他们配建 了专门的食堂和宿舍，也有年度(dù)体检和“五险一(yī)金(jīn)”，符合条件的(de)还有带薪(xīn)年假。物业中心下面有(yǒu)50多名管理人员，工资薪(xīn)酬和保险福利现在每月大约就有30多万。唯一
一次涨物业费，也是因为这些年人工成(chéng)本涨得很快，我们当时给全体业主说明这个事情(qíng)之后，多数(shù)人(rén)也是表示(shì)理解，最后大家投票通(tōng)过的上海最大居民小区公告：炒掉物业！广州有小区炒掉物业后，年入500万元(de)。现在物业费是占到我们营收(shōu)的60%左右了，成了大头。

业委会(huì)对所有财(cái)务数据会采取(qǔ)公开制度，每个 月会(huì)在(zài)小区的公布栏(lán)公开上月(yuè)的收支情况。所有盈利的结余(yú)，都会被投入(rù)到小区的日常维护(hù)和更新中。这(zhè)是在当初决定自管(guǎn)的时候就达成了共识的。刚开始(shǐ)自管三年下来，小区收入1200万，结余就有500-600万(wàn)元。去年小区总收入大概550万元，基本都(dōu)用在小区的日常维护(hù)和翻新方面，比如春节前就应业(yè)主要求，翻新了小区内的公共广 场。

如(rú)今，祈乐苑小区每(měi)年(nián)营收能有(yǒu)500-600万元，所有经费都(dōu)被投入到对小区的更新(xīn)管理中，账目清(qīng)晰且每月定期公开。在城市化(huà)的购房潮逐渐降温之际，关乎人(rén)们居住幸(xìng)福感的小区(qū)物业管理与纠纷，正逐渐成为都市生活里(lǐ)一个绕不开的话题。在一个存量房管理越(yuè)来越重要的时代(dài)，祈乐苑小区或许提供了一个可参(cān)考的样本。

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