30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点

住房(fáng)“以(yǐ)旧换新”有利于畅通(tōng)换(huàn)房链条，但实施起来(lái)堵(dǔ)点不少。

房地产开发投资(zī)额同(tóng)比下降9.5、新建商品房销(xiāo)售面积同比下降19.4%，今年一季度(dù)，房(fáng)地产市(shì)场仍在等待企(qǐ)稳(wěn)回升。

但如何(hé)通向回温之路？各地(dì)政府想尽了(le)招数。从放松限购到降低房贷(dài)利率，从发放购(gòu)房补贴到推行“房票(piào)”，楼市调控“工具箱”几乎已应出尽出(chū)。近期，为盘活二(è30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点r)手房市场(chǎng)、畅通改善需求换房(fáng)，一个新政策趋势正在蔓延——住(zhù)房“以旧换新”。

据(jù)中(zhōng)指研究院监测，目前(qián)已有超30 城表(biǎo)态支持“以(yǐ)旧换新”，方式则(zé)主要包括两种(zhǒng)：一(yī)是房企联合经纪机构对旧房优(yōu)先推售，二是开(kāi)发商或国资平台收购旧房、售房(fáng)款用于购买指(zhǐ)定新(xīn)房项目。近段时间，明确表(biǎo)态提到第二种方式(shì)，即“国资收购(gòu)”的城市有所增多。

“以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)”有(yǒu)利于畅通(tōng)换房链条，提高楼市活跃度，促进置换需求释放。但(dàn)在(zài)实际操作过程中，需要面临的现实问题并不少，比如旧房源需合(hé)理估价、如何在当下市场加速卖房、国资收购需确保资金稳健、旧房源(yuán)后续如何利用等(děng)，相关政策仍需探索与完善。

政策支持(chí)

“希望昆明出台商品房以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)相关政(zhèng)策”。近日，有(yǒu)网友(yǒu)在(zài)人民网“地方领导(dǎo)留(liú)言板”发表(biǎo)建议。

对此(cǐ)，昆明市住房和城乡建设局回复表示(shì)：目前昆明市未出台“住房以旧换新(xīn)”相关政策，但(dàn)部分(fēn)房企已经与(yǔ)经纪机构(gòu)合(hé)作(zuò)，为(wèi)购房人提(tí)供以旧换新的服务。下一步，市住房(fáng)城乡建设局将结合省外先(xiān)进经验及(jí)案例，充分考虑本地实际情况，再行研究判断后续是否出台。

记者在该平台(tái)发现，不只(zhǐ)是昆明，其他城市(shì)也有网(wǎng)友咨询住房“以旧换(huàn)新”问(wèn)题，包括长(zhǎng)三角热点城市。而“30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点以旧换新”之(zhī)所以引起关注，是(shì)因已出(chū)台该(gāi)政策的城(chéng)市正越来越多，俨然成(chéng)为楼(lóu)市调控“新风(fēng)向”。根据中指监测，自2023 年(nián)以来，目前已(yǐ)有超 30 城表态支持“以旧换新”。

4月22日，鄂州市发文表示，推行商品房“以旧换新”。鼓励中介机构、房企、国有(yǒu)平台(tái)公司开展“以旧(jiù)换新”业务，通过集中帮卖和(hé)定(dìng)向收购等方式，帮助市民卖出二手房。4月18日，长沙市(shì)表示，全(quán)市范围(wéi)内“以旧换新”购买新房的，可按(àn)照(zhào)“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利(lì)率优惠。

4月1日，郑州市发文表(biǎo)示，2024年郑州市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧(jiù)换新”10000套(tào)。一是郑州城市发展集团有(yǒu)限公司(政府指定作为收购主(zhǔ)体)收购二手(shǒu)住房，促成(chéng)群众通过“卖旧买新(xīn)、以旧换新”购买改(gǎi)善性(xìng)新建商品住房；二(èr)是政府政策(cè)鼓(gǔ)励，群众通过市场交易实现“卖旧买(mǎi)新、以旧换新”。

各地(dì)之所以(yǐ)热衷该政(zhèng)策，一是因当下二(èr)手房存(cún)量(liàng)大、交易慢，二是因房企去(qù)化承压。帮助(zhù)二手房业主卖掉旧(jiù)房、置换新房，一方面(miàn)可助力改善购(gòu)房需(xū)求的实(shí)现，同时能帮助楼(lóu)盘加大(dà)销(xiāo)售。

公开数据显示，自2023年以来，全(quán)国二手(shǒu)房挂牌(pái)量持续走高。截至今年3月30日，已经有重庆、成(chéng)都、天津、青岛、南京、武30多城掀起住房“以旧换新”，执行层面存多重痛点堵点汉、郑州(zhōu)等12个城市二(èr)手房(fáng)挂牌量(liàng)超过10万套，其中重庆(qìng)、成都、天津、苏州、南京、杭(háng)州6个城(chéng)市的挂牌量已经突(tū)破(pò)15万套，重庆(qìng)和成都超过22万套。

二手房市场已(yǐ)成为楼市不可忽视的主力，且对当下调控政策的反应更(gèng)敏感。

易居研(yán)究院报告(gào)显示，2024年3月(yuè)份(fèn)，全国22个城市中的(de)19个(gè)重点城市中，有15个城市交易数据位于(yú)荣枯线以上，这(zhè)意(yì)味着大多数城市二(èr)手房交易行情不错，表明各(gè)地二(èr)手(shǒu)房支持政策积极有效。

“近期，各地二手房交易比较活跃，二(èr)手房交易占(zhàn)总体住房交易的比重接近四成，11个省市二手房交易量超过新房。其中，90平米以下、总价(jià)300万以下的二手(shǒu)房占60%左右的份额(é)，可见刚需潜力很大，换房的潜力也很大(dà)。”广(guǎng)东省住房政(zhèng)策(cè)研究(jiū)中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示。

如果能盘活这(zhè)庞大的二手房市场，对楼市企(qǐ)稳回升意义明显。住房(fáng)“以旧换新”的(de)目的，便(biàn)是盘活存量(liàng)市场、畅通换房链条，助力整个(gè)市场流(liú)动运转起来，激发楼市活(huó)力。

具体怎么做，目前各地有两种方式，一是“联(lián)合帮(bāng)卖”，房企联合经纪机构对旧房优先推售，若(ruò)一定期限内旧房(fáng)售出(chū)则按流程购买新房(fáng)。二是(shì)开发商或(huò)国资平台收购旧房，售房款用于购买(mǎi)指(zhǐ)定新房项目，这是今年以来住房“以旧换新”的(de)主(zhǔ)流。此外，还有地方对(duì)“以旧换新”给予购房补贴。

痛点有(yǒu)待疏通

在庞大的“以旧(jiù)换新(xīn)”政策队伍中(zhōng)，郑州是较为特殊的一个。

按郑州官方的计划，“以旧换新(xīn)”有两种方(fāng)式(shì)，除了市场化帮卖，国资也要下场收房，而且规模比其他(tā)城市都大。郑州城市(shì)发展集团有限公司作为政府指定(dìng)收购主体收购(gòu)二手住房，全年计划完成(chéng)5000套。这一规模，比此前也有国(guó)资入局的太仓、无锡、启(qǐ)东市(shì)等都可观。

4月20日，郑州市“以旧换新”试点工作启动，官方数(shù)据显示，当天从(cóng)凌晨(chén)到下午3时，有(yǒu)3449人次登录“郑州市(shì)房产交易服务平台(tái)”电脑端，平台注册用户(hù)260个(gè)，市民登记发布二手房信息共189条，报(bào)名参(cān)加(jiā)城发集团收购并完成全部资料上传共68人，线下售(shòu)楼部(bù)统计征集换(huàn)购房意向信息202条。

作为(wèi)收购主体，城发集团当日审核房源(yuán)信息共83组，首日筛选登记(jì)信息资料齐全(quán)、符合试点阶段(duàn)收(shōu)购标准，初步审核通过的房源信息(xī)共64组，目前一组(zǔ)已(yǐ)进入现场踏勘环节，一组已进入评估环节。在新(xīn)房端，首批报名参加“以旧换新”的现房楼盘项目(mù)34个，共提供现房(fáng)房源7987套(tào)。

从政策发布到(dào)公布进展，郑州算是较为(wèi)迅速的一个，但从现实(shí)角度看，“以(yǐ)旧换新”实(shí)施起来需要时间。去年长三角首(shǒu)次试水的太仓，首批放出(chū)100个名额(é)，最(zuì)终实际成交仅6组；随着活动逐步推进，参与人数才逐渐增多，截至3月12日，活动报名累计超过800组，其中已成交93套，还(hái)有86套交过意向金，正进行(xíng)验房(fáng)、评估等(děng)。

“尽管不少区域(yù)提出‘以旧换新’政策导向，但仍处于探索阶段，当前整体效果尚不明显。”中指研(yán)究院表示。首先是(shì)卖旧房环节，当(dāng)前(qián)不少城市(shì)的二手(shǒu)房挂牌量处于高位(wèi)，即便通过中介优先推介，但若想快速售(shòu)出二手房，还是需要(yào)在价格方面给予一定让步。

“以(yǐ)旧换新，最(zuì)大痛点是卖掉旧房。”李宇(yǔ)嘉表示，目前，开(kāi)发商(shāng)参与以旧换(huàn)新的协议，锁定意向(xiàng)房源的周期往往在2个(gè)月左右，意味着卖房(fáng)周期往往在2个月左右。但二手房很难(nán)在 2个月内卖出。他认为，政策关键(jiàn)是(shì)要激发(fā)二手房业主的动(dòng)力，卖(mài)不掉二手房则“无责退(tuì)订新房”，给予业主足够的安全垫。

其次，选购新(xīn)房环节也有不少问(wèn)题。“旧房(fáng)收购模式一般要求购房者在指定的(de)新房楼(lóu)盘购买，这意味着选择性受到一定限制。”中指研究院称。此(cǐ)外，当下居民就业(yè)、收入预期尚未明显(xiǎn)好转，购(gòu)房者观望情绪重，购买期房(fáng)较为谨慎等因素，也(yě)一定程度影响了“以旧换(huàn)新”政策效(xiào)果。

比如有郑州当地(dì)网友表示，自己很关(guān)注住房“以旧换新”政策，目前家里有两套旧房，都属于难出租也难卖的“老破小”、“老破大”，如果政府能出面收购，会极大帮助家庭卖(mài)房。但(dàn)鉴于资金问题、市场前景等问题，自己对买新房还有顾虑，现在只想(xiǎng)出(chū)售手(shǒu)中多余(yú)的旧房。

另有无锡网友(yǒu)在领导留(liú)言板表示，近期无锡市梁溪(xī)区出台房子“以旧换新”政策，请问以后是否有计(jì)划推(tuī)出全城置换政策。对此(cǐ)无锡市梁(liáng)溪城投公司表示(shì)，目前梁溪区出台的二手房“以旧换新”业(yè)务是梁(liáng)溪城发集团下属(shǔ)置业公司实施的，全市包括江阴宜兴推出置换政(zhèng)策，目(mù)前尚没有实施计划。

李(lǐ)宇(yǔ)嘉建议称(chēng)，在(zài)刚需转向二手房，改善转(zhuǎn)向(xiàng)新房的新形势下(xià)，未来“以旧换新(xīn)”政策可能要常态化地推进。因此，开发商和地方政府都要坚持把“好房源”拿(ná)出(chū)来，让循环更加顺畅。他表示(shì)，参与“以旧(jiù)换新”的开(kāi)发商，新盘绝不能推尾货，借机去库存，要拿出优质项目参与活动，且要(yào)有价格(gé)上(shàng)的优惠。

而对政府(fǔ)下(xià)场收房，李宇嘉认(rèn)为，这对国资(zī)机构的资金实力、信息掌握(wò)能力等都有(yǒu)要求，分散式购置的二(èr)手房住房如何筹建为保障性住房(fáng)、后续如何做好运营(yíng)管理(lǐ)，也存在挑战。政府需要做的，是制(zhì)定优惠政策，激励和撮合关联方，把(bǎ)带(dài)押过户做好、交易(yì)流程简化、评估公(gōng)信力做强(qiáng)，着眼基(jī)础性制度(dù)。

“丁祖昱评楼市”表示，整体来看，2023年至今多城跟(gēn)进(jìn)“以(yǐ)旧换新”政策，在一定(dìng)程度上(shàng)可帮助置换需(xū)求客(kè)户快速卖房，同时降低购房者购房成本，盘活存量房，提高市场活(huó)跃度，进而促进房地产市场平稳(wěn)健康发展。但在当前整体市场(chǎng)承压(yā)的情况下(xià)，政策执(zhí)行(xíng)效果不一，仍需调动多(duō)方资源配合。

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