博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？

　　来源：中(zhōng)新经纬

　　中新经纬9月20日电（薛宇飞）19日，博(bó)时津(jīn)开产园REIT在(zài)上交(jiāo)所敲钟上市，20日，华夏大(dà)悦城商业REIT登陆深交所(suǒ)。今年(nián)以来，REITs产(chǎn)品的上新速度(dù)有所加快，据Wind数据显示(shì)，已上市的公募REITs共有44单。同时(shí)，还有多(duō)只REITs更(gèng)新进度条，上市进度更(gèng)进一步。

　　高分红是REITs的特征之(zhī)一，据上海证(zhèng)券基(jī)金评价研究中心数据，2024年REITs市场的(de)分红收益率为5.41%，小(xiǎo)幅领先中证红利指(zhǐ)数(shù)。另外，今年2月份以来，REITs在二级(jí)市(shì)场的价格不断走高，高分红加上价格上涨带来的资本利得，使得REITs持续受到关注。

　　机(jī)构认为，该板块(kuài)仍具备较好的投资机(jī)会，但也要关注(zhù)产品的基本面(miàn)。

　　首单混装REIT如何稳定出租率？

　　据了解，博时津开产园REIT底(dǐ)层资产(chǎn)是位于天津经开区(qū)的天河数字(zì)产业园和大陆汽车厂房产业园。2023年，天河数字产业园(yuán)项目营业收入为8324.35万元人民币(bì)，同比增长4.73%，其中，租金(jīn)收入为5664.91万元(yuán)，物业管(guǎn)理费收入为2659.44万元。截至2024年5月31日，数字产(chǎn)业园的出租率为83.19%。大陆汽车厂房总(zǒng)建筑面积为(wèi)6.32万平方米，2023年的营业收(shōu)入(rù)为3879.40万元，与2022年持平，全部为租金收入，出租(zū)率为100%。产业园与厂房的搭(dā)配，使(shǐ)得该只基(jī)金成为首单混装REIT。

　　以产业园为底层(céng)资产的(de)REIT，其出租率以及未来出租情况始终受到投资者关注。在近日的实地调(diào)研中，博时津开产园(yuán)REIT基金经理江洲对中新经(jīng)纬等媒体表示(shì)，去年有两三只REITs产品的业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)波动，这种背景下，博时基金(jīn)挑选资产时也充分考虑到这一问(wèn)题(tí)，会挑选能代(dài)表天津经开区整(zhěng)个产业(yè)特(tè)征的资产，大陆汽(qì)车厂房代(dài)表(biǎo)经开(kāi)区的汽车制造及零部件产业(yè)，数字(zì)产业(yè)园代表数字经济发展。这两个资产中的(de)租户稳定性相对较高，数(shù)字产业园(yuán)中的租(zū)户有约(yuē)50%是央企、国(guó)企，租户结构(gòu)良好。

　　博时招商蛇(shé)口产业园REIT是博时(shí)基金首只(zhǐ)REITs产品，该产品基(jī)金经理胡海滨表示，博时津开产园REIT中(zhōng)的两类资(zī)产的特点各有不同(tóng)，厂(chǎng)房类项目的(de)租(zū)金比较稳定，但(dàn)租(zū)金增长率相对平稳。研发办公类项目抗周期的能力弱，但租金和出租率提升的空间(jiān)较高(gāo)，两类资产有不同的经济属性，混(hùn)在一起，比较符合投资者预期。两项资产混(hùn)装在(zài)一起，有利于(yú)平复投资者对研发办(bàn)公类出租率有波动的担忧，又能避免投资者觉(jué)得(dé)估值没什么想象力的(de)缺点(diǎn)。

　　多(duō)只产品等待上市

　　今年以来，公(gōng)募REITs市场常态化(huà)发行明显加快，已有11单REITs上市(shì)，6单项目发(fā)布扩募公告。2022年、2023年，分别有13单、6单REITs成立。截至今(jīn)年9月20日(rì)，全市(shì)场共有44单公(gōng)募REITs上市。

　　从产品发售阶段的(de)表(biǎo)现看(kàn)，多只REITs基金获得了投资者超额认购。在发(fā)售(shòu)阶段，博时津(jīn)开产园REIT网下共27家投资(zī)者管(guǎn)理的79个配售对(duì)象参与报价，网(wǎng)下和网(wǎng)上认购(gòu)倍数分别为7.66倍和9.17倍，其中，网下认购倍数创今年以来产权类公募REITs网下询价认购倍数新高(gāo)。

　　在开(kāi)售当日，华夏大悦城商业REIT就提前结束(shù)公众发售，公众投资者和网下投资者认购申请确认比例分别为37.089%和36.585%，基金比例配售前认购(gòu)金额累(lèi)计48.124亿元。招(zhāo)商基金(jīn)蛇口租(zū)赁住房REIT在发售时，收到了来自79家网下投资者(zhě)管理(lǐ)的207个配售对象(xiàng)的有效报(bào)价，网下(xià)询价(jià)阶段全(quán)场(chǎng)认购倍数(shù)达103.66倍，创下2024年以(yǐ)来公募REITs网下全场(chǎng)询(xún)价倍数的新高。

　　博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？"font-L strong-Bold">还有多只(zhǐ)产品更新上市进度。据Wind数据统(tǒng)计(jì)，截至9月19日，共有3单REITs项目的动态为(wèi)“已申报”（1单(dān)为首发，2单为扩募），4单为“已受理”，4单为“已问询”，3单为“已反馈”（2单为首发，1单为扩募），12单为(wèi)“通(tōng)过”。

　　同时，项目种类不断增多，首单水利设(shè)施REIT、首单科创孵化器REIT、首单供热REIT等(děng)产品不断(duàn)涌现。

　　未来走势(shì)如何(hé)？

　　二级(jí)市场方面，已上市REITs一(yī)改2023年颓势(shì)，价格持续走高。参考(kǎo)中证REITs（收盘）指数(shù)走(zǒu)势，从2024年 2月初开始，该指数不断上涨，从今年以来最低(dī)点的2月5日算起，到 9月19日，该指数累计涨幅(fú)为10.05%。中(zhōng)证REITs全收益指数也(yě)有类似表现，今年2月5日(rì)至9月19日(rì)，累计上涨15.63%。

　　对于2022年底至2024年初REITs价(jià)格(gé)产(chǎn)生波动的原因，江洲认为，一是，投资(zī)者对底(dǐ)层资产未来(lái)的(de)运营(yíng)没有那(nà)么乐观；二是，部分同类型REITs出现业绩不佳的情况，导致(zhì)投资者对其他类型的资(zī)产产生恐惧心理；三是(shì)，当市场(chǎng)出现单边下(xià)跌时，很多机构被(bèi)动止(zhǐ)损，导(dǎo)致整个市场出现非理性调整。

　　江洲称，今年2月份以来的REITs价格大幅反(fǎn)弹，反映的是估(gū)值迅速恢复。他认为，2023年出(chū)现的(de)负面因素已经(jīng)不存在，投资(zī)者更加成熟，监管机(jī)构的配套措施也更加完善，宏(hóng)观经济预期(qī)向博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？好，这些(xiē)因素共同推动REITs在二级市场出现较好行情。

　　海通证券表示，对比(bǐ)REITs产品2024年中报和2023年年(nián)报(bào)披露的主要持有人数据会发现，券(quàn)商、保(bǎo)险、公募基金、私募基金等(děng)机构投资(zī)者整(zhěng)体(tǐ)增持REITs。本轮REITs行情、机(jī)构增配态势的(de)驱动因素主要有(yǒu)三点：第一，公募REITs行至(zhì)低位后超(chāo)跌(diē)反弹；第二，“资产荒”格(gé)局下公(gōng)募REITs稳定分红优势凸显；第三，监管规则的改变与较(jiào)强力度的政策提振博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？(zhèn)。

　　从(cóng)具体产品看(kàn)，截至9月19日，2024年以来(lái)共计有20只REITs基金价格涨幅超(chāo)过10%，其中(zhōng)，中金厦门安居保障性(xìng)租赁住房REIT等7只产(chǎn)品的涨幅超过20%。产品类型上，上述(shù)20只产品(pǐn)中，有5只为保障性租赁(lìn)住房REITs，且中金厦(shà)门安居(jū)保障性租赁(lìn)住(zhù)房REIT、华(huá)夏北京保障(zhàng)房REIT的(de)价格涨幅位居(jū)全部REITs的第(dì)一、二名，分别为28.76%、27.53%；园区基础设施、交通基(jī)础(chǔ)设施、能源基(jī)础设施、生态环保、消费基础(chǔ)设(shè)施REITs分(fēn)别有5只、4只、3只、2只、1只。

　　仓储物流REITs价(jià)格在(zài)二级市场表现羸弱，华夏深(shēn)国际仓储物流REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT、嘉实京东(dōng)仓储基(jī)础设施REIT的年内涨幅垫底，分别为-7.11%、-7.19%、-17.96%。

　　开源证券认为，债券市场(chǎng)利率中枢(shū)下行压力下，“资产荒”逻(luó)辑将继(jì)续演绎，REITs作为高分(fēn)红、中低风险的资产，在政策(cè)力度加强以(yǐ)及社保金和养老金(jīn)入(rù)市预(yù)期下，将持续提升配置性价比，板块具备较好的(de)投资机(jī)会(huì)。

　　对于(yú)后续表(biǎo)现(xiàn)，华泰证券认为，REITs在今年(nián)已累积(jī)一定涨(zhǎng)幅，8月(yuè)初REITs经过(guò)九连阳后(hòu)，指数有所回调、部分机构止盈，新旧动能转换(huàn)背景下，基本面仍(réng)是重点，保(bǎo)租房(fáng)、能(néng)源、环保相对稳健(jiàn)，对部分业绩不及预期的产业园、物流园、高速需保持谨慎。

　　对于今(jīn)年表现较好的(de)保障性租赁住房REITs，平(píng)安证(zhèng)券分(fēn)析，一方面是因为保障性租赁住房(fáng)REITs基本面优质，另一方面是供(gōng)给相对较少。目前看，有可能对(duì)保障性租赁住房REITs形成冲击的事件是供给增(zēng)加，因此，若该(gāi)类REITs持续走高(gāo)并与市场估值偏离，需关注供给落地的时点，保障性租赁住房REITs的波动(dòng)性有可能增大。

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责任编辑：刘万里 SF014

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