万科入局广州旧改往事

　　来源：中国经(jīng)营报

　　本报记者陈婷赵毅深圳报道

　　近日，阿里资产司法拍卖平台公布一桩(zhuāng)股(gǔ)权拍卖的竞价结果(guǒ)引起(qǐ)市场广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注。

　　从9点55分至23点(diǎn)58分，广州启佑房地产开发有限(xiàn)公司（以下简称(chēng)“广州启佑”）45%股权的(de)首次拍卖终于尘埃(āi)落定，两名(míng)竞拍者合计报价407次，最终由深圳万海(hǎi)启佑投(tóu)资有限公司（以下(xià)简称“深圳万海(hǎi)”）以最高应价胜出，成交价为3001.5万元。

　　根据竞买(mǎi)公告，被拍卖的广州启佑45%股(gǔ)权原属颐和地产(chǎn)集团有限公司（以下简称“颐和地产”），竞得者深圳(zhèn)万海(hǎi)为万科（000002.SZ）旗下公司(sī)，其(qí)此前已对广州启佑持股55%。也就是说，深圳万海此次取得的资产原为合作方持有，经拍(pāi)卖成交，深圳万海将对广(guǎng)州启佑持股100%。

　　《中国(guó)经(jīng)营报》记者注意到，上述交易(yì)并非万科一次常规的资产买入(rù)，背后(hòu)牵涉其与合作方的股权转让(ràng)纠纷。

　　公开信(xìn)息显示，广州启佑享有广州市番禺区大石街道(dào)迎宾路354号之(zhī)一、二两块地（即目标地块）的国有土地及地上建筑物产权、使(shǐ)用权等完全权益，目的地块曾纳入广州市(shì)三旧改(gǎi)造范围内。随后，有(yǒu)关这项旧改的推进不畅(chàng)，深圳万海(hǎi)选择与颐和地产(chǎn)解除合作。

　　记(jì)者近日走(zǒu)访目标地块周边发(fā)现，该(gāi)片区聚集汽(qì)车(chē)4S店，同时分(fēn)布大量居民自住楼，还有数个厂房坐(zuò)落其中。对于广州启佑所涉旧改项目的(de)最新进展及后续开发计划，记者分别致函万(wàn)科、颐和(hé)地产方面，但双方均未就相关问题作出答复。

　　项目推进曲折

　　即使是从合作方手中买入资产，万科也(yě)还是经历了一(yī)场激烈的争夺。

　　竞买公告显示，广(guǎng)州启佑45%股(gǔ)权的首次拍卖于8月(yuè)1日开始(shǐ)公(gōng)告，9月2日上午10点整开始竞拍，起拍价为450万元，加价幅度为2.25万元。9月2日(rì)晚上(shàng)临近10点，深圳万海率(lǜ)先出价，其与另(lìng)一名(míng)竞拍者于9月3日上午9点55分正式(shì)开始竞价，吸引(yǐn)了近两千次围观，最终(zhōng)于(yú)9月4日0点左(zuǒ)右结束竞(jìng)拍，前后延时竞价长达约(yuē)14个小(xiǎo)时。

　　随着广州(zhōu)启佑45%股权收入囊中，意味着万科将独自开发该标的所涉旧改项目。

　　公开资料显示，2013年5月，颐和地产(chǎn)设立广州启佑，注册资本为1000万元，注册(cè)地址为广州市番(fān)禺区大石街涌口村“南围”万科入局广州旧改往事车间（二），经营(yíng)范围为房地产开发经营(yíng)。颐和地产成立于1992年，是一家广州本土房企，其先后开发了花都颐和(hé)山庄、花都颐和盛世、颐(yí)和(hé)四季公馆、台(tái)山颐和温泉城等项目，也将业务布局至沈阳、银川等城(chéng)市。

　　2016年，颐和地产计划(huà)出售(shòu)广州启(qǐ)佑股权。当年，颐(yí)和(hé)地产(chǎn)与广州万科置(zhì)业有限公司（以下简称“广州万科”）、深圳前海基础设施投资基金管理有限公司（以下简称“前海基金”）签订《番禺(yú)区群贤路项目转让合同(tóng)》，颐和地产(chǎn)拟将(jiāng)广州启(qǐ)佑100%股权作价2.5亿元转让予广(guǎng)州万科、前海基金，由(yóu)广州万科对广州启佑(yòu)持股60%，前海基金持股40%。也就在2016年，广州万科成立深(shēn)圳万海，负(fù)责项目后续开发。

　　但上述合作推进不久，前(qián)海基金选择退出，广州启佑最终由深(shēn)圳万(wàn)海持股55%，颐和(hé)地产持股45%。

　　公开(kāi)资料显(xiǎn)示，广州启佑享有的目标地块总用地面积17039平方米，总建筑面积9739.96平方米(mǐ)，属性为工业用地。彼时(shí)，目标地(dì)块(kuài)规划的(de)土地用途为商(shāng)业金融用地，总用地面积17039平方米，净用地面积12530平(píng)方米，容积率4.0，总计容建筑面积50120平方米，建筑(zhù)密度≤40%。根据合作双方(fāng)约定，由颐和地产办理取得地块改造(zào)批复，时限为2019年 5月24日。

　　此后，有关地块改造的推进(jìn)工(gōng)作(zuò)一波三折。广州市国土资源和规(guī)划委员会向广州市(shì)番禺区人民政府出具函件指出，因(yīn)地块位于城际(jì)轨道(dào)广佛环线(xiàn)大石站综(zōng)合开发范(fàn)围内，不(bù)建议自行(xíng)改(gǎi)造，应由广州市(shì)土地开(kāi)发中(zhōng)心统(tǒng)一收储。2019年，广州启佑表示同意地块(kuài)由政府统一收储改造，并在2020年提交项目改造方式由企业(yè)自主改(gǎi)造调(diào)整为政府收储的申(shēn)请(qǐng)。但就在2021年(nián)1月，广州市土地开发中心表示暂不收储上述地块。广州启佑(yòu)自此重新开始推进自主改造。

　　根(gēn)据广州启(qǐ)佑(yòu)曾在给相关部门出具的(de)函(hán)件中表示：“该地块于2016年开始申报更新改造项目（工改商），其间(jiān)按照政(zhèng)府各部门的要求不断进行方案修改、上报，几经波折，审批进展缓慢，目前推进手续仍在审(shěn)批中。”见项目批复(fù)迟迟没(méi)有进展，万科对合作也萌生了退意，向颐和地(dì)产(chǎn)发出《关于大石(shí)群贤路项目(mù)解除(chú)合作的函》，随(suí)后双方对簿公堂(táng)。

　　2022年10月，广州市南沙区(qū)人民法院（广(guǎng)东(dōng)自由贸易区南沙片区人民(mín)法院(yuàn)）对深(shēn)圳万海、颐和地产之间的股权转让纠纷作出裁判结果，万科与颐和地产签署的(de)《番禺区群贤路项目转让合(hé)同》及其他两个补(bǔ)充合同于2021年12月15日解除，颐和(hé)地产向(xiàng)深圳万海返还股权转让款1.375亿元并支付利息(xī)，深圳万海就颐和地产持有的广州启佑45%股(gǔ)权拍(pāi)卖、变卖所得价款(kuǎn)享有优先受偿权(quán)，优先受偿金额以1.125亿元为限。

　　针对(duì)上述(shù)裁判结果，颐(yí)和地产(chǎn)提出(chū)上诉。2023年(nián)3月，广东省广州市(shì)中(zhōng)级(jí)人民法院对双方股权转让纠纷作(zuò)出二审判决：驳回上诉，维持原判。

　　后续命运如何？

　　从与合(hé)作(zuò)方的(de)纠纷中脱身，万科对广州启佑(yòu)的后续处置引人(rén)猜想。

　　眼下，万科正(zhèng)在推进“瘦身健体”。今年4月，万科管理层对外表示已(yǐ)制(zhì)定一揽子方案，以实现“降(jiàng)负债”、融资模式转型、聚焦主业三大目的。其(qí)中，在“坚定瘦(shòu)身”的第一(yī)阶段，万(wàn)科将大力度推进包括商办在内的(de)大宗资产交易，计(jì)划每年完成200亿元的交易规模(mó)。

　　万科发声后不久，深圳公共资源交易中心公告一宗土地转让(ràng)消息，位于(yú)深湾三路路东面白石四路路南面的T208-0053宗地挂牌出让(ràng)，起始价为22.3万科入局广州旧改往事5亿元。据悉(xī)，该宗地块(kuài)首次出让(ràng)为万科(kē)于2017年12月摘得，土地面积(jī)约1.93万平方米，用地性质主要是商业办公(gōng)。最(zuì)终，上述地块以底(dǐ)价出让。

　　事实上，早在今年2月，万科已对(duì)上海七宝万科广场剩余的50%股权完(wán)成(chéng)出售，对价(jià)约23.84亿元。6月，万科上海商业标杆项目南翔印象城MEGA的实施(shī)主体发(fā)生股(gǔ)权变更，股东之(zhī)一深(shēn)圳印力管理有限公(gōng)司的持股比例从(cóng)50%下降(jiàng)48%，仅保留2%。公开资料显示，南翔印象城(chéng)MEGA是新加坡政府(fǔ)投资公司（GIC）与印(yìn)力集团（万科旗下零售地产平台）第二个零售地产合作项目，双方首个合作项目为上海七(qī)宝万科广场。

　　万科管理层在今年 8月举(jǔ)行的业绩会上表示，在(zài)经营端，公司上半年通过积极销售、推进大宗交(jiāo)易和资源(yuán)盘活、逐步退出非主(zhǔ)业业务和投资等三项工作已(yǐ)回款1370亿元左右。“未来4个月，万科的大(dà)宗(zōng)交易工作将按照既定路线继续前行，当(dāng)前有(yǒu)19个项目在谈判过程中。”如此看(kàn)来，广州启佑(yòu)后续的命运是否将成为万科(kē)“清理非主业投资、聚焦核心业(yè)务(wù)”战略的一环(huán)？还有待观察。

　　2024年半年报显(xiǎn)示，报告期(qī)内，万科营收(shōu)约1427.8亿元，同比下降(jiàng)28.93%，净利(lì)润约-98.5亿元，同(tóng)比下降199.82%，扣非净利润约-76.13亿元，同比下降187.48%；经营活动产生的现金流(liú)净额约-51.8亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)377.63%。

　　万(wàn)科(kē)管(guǎn)理(lǐ)层表示，业绩亏损的原(yuán)因主要有四个，包括房地产开发项(xiàng)目结算规模和毛(máo)利率显著下降，大宗交易、资产退出和股权(quán)交易产生亏损，部分非(fēi)主业财务(wù)投资出现亏损以及资产减值计提。

　　在当(dāng)前的(de)经营情况下，万科的现金流及融资进(jìn)展成为投资者最为关注的方面。半年报显示，万科上半年新增融(róng)资、再融资612亿元，新增融资的综合成本3.66%，其中境内融资成本为3.6%；经营性物业贷合(hé)计落地(dì)219亿元，其中表内(nèi)新增150亿元；5月及6月，万(wàn)科获得招商银行牵(qiān)头的(de)200亿元银团贷款以及落地交通银行65亿元固融(róng)资产包融资。

　　截至8月底，万科合计偿付公开债177亿元(yuán)，其(qí)中(zhōng)偿付4笔境内公(gōng)司债和中期票据合计73亿元，偿付3笔境外债折合人民币约104亿(yì)元。年内尚(shàng)有9月到期的(de)20亿元境内公开债待兑(duì)付。万科管理层透露，公司在今年二季度的经营性净现金流(liú)已经(jīng)转正（约42亿元），二季度(dù)以来的月(yuè)均销售额保(bǎo)持在200亿元以上。

责任编辑：李桐(tóng)

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