超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制

支持(chí)商品住房“以旧换新”的城市越来越多。

就在4月23日，一线城市深圳也加入到商品住(zhù)房“以旧换新(xīn)”行列。据中指研(yán)究院最新统计，自去年(nián)以来(lái)，支持商品住房“以(yǐ)旧换新”的城市已超过(guò)40个。

不(bù)过，《每日经济新闻》记者梳理发(fā)现，上述各(gè)城市推出的商(shāng)品住(zhù)房“以旧换(huàn)新”政策力(lì)度不一，操(cāo)作细则也各不相同。在不同的政策支持力度下，“以旧(jiù)换新”的效果(guǒ)也显露出了差异。

以郑州为例，截至4月24日(rì)下(xià)午，郑(zhèng)州市房产(chǎn)交易服务平台系统内已有超过180套“以旧换新(xīn)二手房”完(wán)成登(dēng)记入库，占试点阶段收购(gòu)计划的36%，房源(yuán)总价在29万—318万元，这距离郑州市二手住房“卖旧买新(xīn)、以(yǐ)旧换新”试(shì)点工作(zuò)正式启动还不到4天。而深圳本土房地产中(zhōng)介机构乐有家4月24日在接受记者采访时(shí)表示，他们开启(qǐ)“以旧换新”试点项目后不到一周，已有7单签约客户。

不过在业内人士看来，由于二手房交易、评估时间较长，目前各地住房“以旧换(huàn)新”政策(cè)整体(tǐ)的落地效果还尚不明(míng)显。住房“以旧换新”意在联动一二手(shǒu)房(f超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制áng)，降低交易成本，但同时存在二手房参与门槛较高、二手房评估价或(huò)交易价较(jiào)低、可置换新房选择少等痛点。

最大(dà)痛点是(shì)卖掉旧房(fáng)

其实早在2023年，就已有多个城市支持住房“以旧换新”活动。今(jīn)年以来，越来越多的城市加入(rù)进来。

从各地支持“以旧换新(xīn)”的(de)方式来看，主要包括两种：一是房企联合经纪(jì)机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房(fáng)售出则按流程购买新房；二(èr)是开发商(shāng)或国资(zī)平(píng)台收(shōu)购旧房，售房款用(yòng)于购买指定新房项(xiàng)目，这种(zhǒng)方式是今年以来住房“以旧换新”的(de)主流。

4月23日，深圳市房地(dì)产业协(xié)会与深圳市房地产中(zhōng)介协会(huì)联合发起的“以旧(jiù)换新”就属(shǔ)于第(dì)一种。此前的4月19日，乐有家已与绿景白石洲正(zhèng)式(shì)开启“以旧换新”活动，目前签约参与活动(dòng)的客户已有7单。

来源：乐有家

乐(lè)有(yǒu)家方面解释道，“以(yǐ)旧换(huàn)新”核心(xīn)条款之一是帮(bāng)助业主尽快卖掉旧房。其调研结果显(xiǎn)示，参与“以旧换新”客(kè)户最首要的动机是借此快速卖出旧房，这一占比达(dá)到(dào)70.8%。推出(chū)“以旧换新”后(hòu)，不(bù)少业主主(zhǔ)动联系经纪人咨询了解。

对于以旧(jiù)换新的(de)项目(mù)，乐有家也是有选择的，其合作(zuò)新盘是位于深圳南山区的绿景白石洲(zhōu)项目，价格也有一定吸引(yǐn)力。该项目折后(hòu)单价8.3万元/平(píng)方米起，周边(biān)二手房(fáng)价格为13万—15万元(yuán)/平(píng)方(fāng)米，新房和二(èr)手房价(jià)格倒挂35%—40%。

“我们了解到，目前成交的以旧换新单里(lǐ)，大部(bù)分旧(jiù)房与新房的(de)差价并不大，旧房售(shòu)出后获得的房款能覆盖新房总价的60%以上(shàng)，加上客户也有一定的(de)经(jīng)济积(jī)累，承担的经济(jì)压力不会很(hěn)大。”乐有家方面表示，在流程上(shàng)，客户可锁定意(yì)向房源2个月。2个月内旧(jiù)房售(shòu)出，则前期的订金自动转为购房款，继续新房交易流(liú)程；如果旧房未售(shòu)出，客户可选择退订新房，无违约责任。

不过，在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉看来，“以(yǐ)旧换新”最大的痛(tòng)点是卖掉旧房。“目(mù)前，开(kāi)发商(shāng)参与(yǔ)以(yǐ)旧换新的(de)协议，锁定意向(xiàng)房源的周期往往在2个月(yuè)左(zuǒ)右(yòu)，意味着卖(mài)房周期往往在(zài)2个月左右，但二手房往(wǎng)往很难(nán)在2个月内卖出(chū)。因此，卖家要获得‘买新(xīn)’的优惠价(jià)格，就得在‘卖旧’时能降低挂牌价，即降低挂牌价的损失，在买新(xīn)房上获得了补偿。”

记者了解到，无(wú)论是自有交易还是统一收购旧房，旧房抵新房的房款比例一般都在60%—80%，最高不超过90%。还有城市明确了具(jù)体的抵扣比例(lì)。如无锡市梁溪区在“以旧换(huàn)新”公(gōng)告中明确指出，存量二手商品(pǐn)住房总价需(xū)不高(gāo)于新购房源总价的60%，指定楼盘(pán)是5个(gè)。

在不同城市、不同政策模(mó)式下，二手房抵扣(kòu)的价格也不尽相同，有些低于市场价，有些则接近或略高于市场(chǎng)价(jià)。一(yī)位江苏苏州的二手房业主就表示，她的(de)二手房(fáng)在“以旧(jiù)换新”过程(chéng)中是被官方收(shōu)购的，其最终的(de)评(píng)估价与市场价基本(běn)一致(zhì)。如果走市场化交易可能还卖不到评估价价格，主(zhǔ)要(yào)换新的几个指定楼盘刚好也是自(zì)己中意的。

李宇(yǔ)嘉认为，“以旧换新”关(guān)键是激发二手房业主(zhǔ)“依旧换新”的动力，政策的出发点和(hé)落脚点就是真正从满足业主住房消费升级的愿望，并从降低置换成本、置换周期，并能买到心(xīn)仪的、优(yōu)惠新(xīn)房等角度施(shī)策(cè)。同时，卖不掉二手房则“无责退订新房”，这个(gè)很关键，可以给到参(cān)与活动的二手房业主(zhǔ)足够的安全垫。

二(èr)手房参(cān)与门槛较高

记(jì)者梳理发现，尽管目前不少城市提出了“以(yǐ)旧换(huàn)新”的政策导向，但仍(réng)处于政策探索阶段，当前整体效果尚不明显。如从目(mù)前落地的政策细则来看，不(bù)少城市都会对参与“以旧换新”的二手(shǒu)房源有规定门槛或要求，尤其是以国资平台(tái)等为主体收(shōu)购旧房的。

以郑(zhèng)州为(wèi)例，试(shì)点阶段收购的二手住房需满足的条件包(bāo)括但不限于：房龄不(bù)能超过15年、如有(yǒu)房贷需还超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制清、要(yào)位(wèi)于三环以内等。而试点阶段换房，选购的新建商品住房应是(shì)已取得房屋竣工验收备案证明的“现房”。

郑州城发安居收购二手(shǒu)房“以旧(jiù)换新”流程图来源：郑州(zhōu)市房(fáng)产交易(yì)服务平(píng)台

目前，在郑州市房产交易服务平(píng)台系统内，已有超过(guò)180套“以旧换新二手房”完成登记入库，房源总价在29万—318万元，多数房源都是一居室或二居室，房源面积(jī)大多数都(dōu)在70平方米以下。目(mù)前郑(zhèng)州参(cān)与“以旧换新(xīn)”的新(xīn)盘有58个，均价在8100—42000元(yuán)/平(píng)方米。

近日，记者以购(gòu)房者身份采访郑州多个参与“以旧换(huàn)新(xīn)”活动的新盘项目了(le)解到，通过“以旧换新(xīn)”方式(shì)购买新房并无特别限制(zhì)，在售房源都(dōu)可以选(xuǎn)，全款(kuǎn)或(huò)者(zhě)按揭贷款(kuǎn)的(de)付款方式都可以，届时二(èr)手房被收购后可以直接抵扣房款或首付，优惠(huì)折扣都按案场现时情况来定。

再(zài)看扬州，该市鼓励支持(chí)开发企业(yè)开展“直接收购”式“以(yǐ)旧换新”业务(wù)，从去年9月开始已(yǐ)经在试点进行系列措施。截至今年2月(yuè)底，扬州市区已有逾(yú)200套二手房(fáng)被(bèi)房(fáng)企直(zhí)接收(shōu)购。据“扬州发布”数据，一家积极参与试点的房企超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制在(zài)5个月内承接的二手房收购总(zǒng)额约2亿元，带动(dòng)新房成交(jiāo)额近5亿元。

李宇嘉建(jiàn)议，“以旧换新 ”前期(qī)可(kě)选择资金链紧张、愿意(yì)让利的开发商参与，并(bìng)通过“以旧换新”让开发商获得参与活动能有效提振销售的好处，从而对(duì)市场其他开发商起到示范效应。

易居研究院认为，目前“以旧(jiù)换新”潜在问题或矛盾点在后续改革中是(shì)可以更好得到解决(jué)的。比如(rú)说从评(píng)估(gū)的角度看，可以采(cǎi)取多家(jiā)评估公司联合评估、锚定周边市场二手(shǒu)房挂牌价和实际成交价、多(duō)次评估等方式进行。而对于纳(nà)入试点范围的房源，后续可以设立标准和划分结构，尤(yóu)其是研究(jiū)不同类型(xíng)二手房收购后的再利用模式等。

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