新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温

随着楼市“517新政”效(xiào)应的减弱，楼市交易在前期走高后，近期出现一定降温(wēn)。

中指研究院近日发布的(de)报告显示，今年8月，22个(gè)城市楼市整体成交面积环(huán)比下降2.9%，同比下(xià)降11.95%。

今(jīn)年5月，提振楼市的“517新政”重磅出台，随后各城市纷纷推出(chū)落地政策，其效应也在(zài)随后显现。6月，在开发商(shāng)冲(chōng)击(jī)半年业绩的努力下，市场交易规模达到年内最高。到7月，一些房企的(de)推盘力度有所(suǒ)减弱，楼市成交规模(mó)也出现(xiàn)下降。8月，市场交易继(jì)续(xù)降温。

新政效应减弱，需求释(shì)放(fàng)不足，被认为是(shì)8月(yuè)市场降温的主因。但(dàn)值得注意的(de)是，8月本身也是(shì)市场淡季(jì)，加之部分开发商为“金九银十”蓄(xù)力，减少了(le)推盘力度，使得楼市出(chū)现短暂的供需双降(jiàng)。

不过，部分(fēn)城市正在走出(chū)独立行情。近几个月，北京、上海等城市的二手房交易保(bǎo)持在(zài)高位，显(xiǎn)示(shì)出(chū)这些区域市场的韧性较(jiào)强(qiáng)。

如今，“金九银十(shí)”已至，但自“517新政”后，楼市政策重新恢复到“小步快跑(pǎo)”的节(jié)奏。这种节奏(zòu)能否带动传统旺季的热度，成(chéng)为(wèi)各界关注的焦(jiāo)点。

北京(jīng)、上海走出独立行情

虽然8月楼市整(zhěng)体降温，但不同能级的城市，市场表现并不一致。按照中指研究院的统计，一线城市楼市成交面积同比上涨5.05%，二(èr)线城市和三四线城市则(zé)分别下跌19.73%和13.77%。

在本(běn)轮楼市调整中，一(yī)线城市表现出较强的(de)韧(rèn)性，其中北京、上海的反弹势头尤其明显。

今年6月和7月，上海二手房成交量分别达到2.6万套和2.1万套(tào)，8月虽降至1.8万套，但仍高于上年同期。

北京于6月末出台了“517新政”的落地政(zhèng)策，7月(yuè)的二手房(fáng)成交量便超过1.5万套。8月，北(běi)京的二手(shǒu)房成交量仍然达到1.4万套(tào)。

算上新房成交(jiāo)量，近期这(zhè)两个(gè)城市的总(zǒng)体(tǐ)交易规(guī)模保持稳定。考虑到8月是传(chuán)统(tǒng)淡季，两个城市的交易规模维持在不错的水准。

58安居客研究院院长张波指(zhǐ)出，一(yī)线城市中，北京、上海正新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温(zhèng)在走出独立行情。他认为，这两个城市的市场(chǎng)韧性较强，且二手房对一手房(fáng)的挤压(yā)强度(dù)不大(dà)，客群重叠度相对较小。

事实上(shàng)，影响新房和二手房(fáng)交易的(de)因素并不完全(quán)相同(tóng)。

北京某大型房(fáng)企(qǐ)相关负责人向21世纪经济报道记者表示，在(zài)上半年冲击销售(shòu)目标后，一些新房(fáng)项目开始收回(huí)价格折扣，并(bìng)推出中高端产品，从(cóng)而追求利润(rùn)。这也在一定程度上影响了交易(yì)量。

另一方面(miàn)，为备战传统旺季“金九银十”，房企在8月的推盘规模普遍有所(suǒ)减(jiǎn)少(shǎo)。中指研究院指出，今年1~8月，重点城市商品(pǐn)住宅批准上市(shì)面积同比(bǐ)下降34%。其中，8月供应量同比(bǐ)下降40%。

相比之下，二手房供应一直较为充(chōng)足，价格成为影响交易的主要因素。多(duō)家经纪机构指出，二手房市场仍在延续“以价换量”的趋势，但议价空间正在减小，业主对价格更为坚持。因此(cǐ)，近几个月的二手房交易规模有所下降(jiàng)。

“原来二手房的议价空间在10%以上，现在降到5%～10%的区间。”一(yī)位不具名分析师向21世纪经济报道记者表示。

中(zhōng)指研究院的(de)统计显示，今年8月，百城新建住宅平均价格为16461元/平方米，环比上涨0.11%，原因是部分城市优质改善项(xiàng)目入市，带动价格出现结构性上涨。同月，百城二手住宅平均(jūn)价格为14549元/平方米，环比下跌0.71%，连续28个月下跌，但跌幅较7月有所收窄。

“金九银十”成色待估

市场(chǎng)降温也直接影响到房企(qǐ)的销售业绩。中指研究院指新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温出，今年1~8月(yuè)，TOP100房企销售总额为2.7万亿元，同比下降(jiàng)38.5%。8月(yuè)单(dān)月，TOP100房(fáng)企销售额(é)同比下降22.1%，环比下降2.43%。

近期，上市房企纷(fēn)纷发布中报，营收、利(lì)润双双下降成为行业共性。不少企业高管在业绩(jì)会上指出，要(yào)改善这种局面，最终仍需寄望于市场的持续升温。

近(jìn)期，随着传统营销旺(wàng)季“金(jīn)九银(yín)十”的(de)到来，不少房企正(zhèng)在跃跃欲试(shì)。

前述上市房(fáng)企负责人表示，为备战“金九银十(shí)”，公司已(yǐ)提前对(duì)推盘(pán)项目、价(jià)格折扣措施作了安排(pái)，并给(gěi)区(qū)域公(gōng)司设定了(le)销售目标。

但他同时指出，“517新政”效应减弱，一些项目的(de)蓄客情况并(bìng)不理想，既有的营销措施能否达到效果，自己“心里没底”。

今年8月，各地出台楼(lóu)市政策超50条。其中成都、长沙等地优化限贷政策，并(bìng)因区施策(cè)；深圳、长沙(shā)发布征集商品房用作保障性(xìng)住房的(de)公告。中指研究(jiū)院指出，截至8月底，已有约30城发(fā)布国企收(shōu)储公告。

自“517新(xīn)政”后，楼市政(zhèng)策重新恢(huī)复到“小步快跑”的(de)节奏，其能否带动(dòng)“金(jīn)九银十(shí)”的热度，是业界关(guān)注的重点。

分析人士指出，9月和10月，各地有望(wàng)加快楼市(shì)政策的出台节奏，从而进一步激(jī)活市场。其中，一线城市限购政策存在优化空间，部分三四线城市也可能推出(chū)较大力度的措施，带动国庆长(zhǎng)假(jiǎ)期间的返乡置业。

中(zhōng)指研究院研(yán)究副总监徐跃(yuè)进表示，进入(rù)“金九银十”，短期内核(hé)心城市新(xīn)房市(shì)场活跃度或将小幅回升。但近两(liǎng)年(nián)土地(dì)交易明显降温，供应缩量有可能制约(yuē)房(fáng)企(qǐ)的(de)供货能力，进而拖累销售恢复。同时，居民收入预(yù)期等长期因素尚未(wèi)有明显改善，新(xīn)房市场整体仍承压。

相(xiāng)比(bǐ)之下(xià)，在“以价换量”的(de)背景下，重(zhòng)点城市二手房(fáng)市场有望保持一定的活跃度。

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